Crowdinvesting im Realitätscheck: Warum ich der „Schwarmintelligenz“ den Rücken gekehrt hab

Es klang verlockend: Mit kleinen Beträgen ab 500 Euro an exklusiven Immobilienprojekten beteiligt sein oder die Energiewende vor der eigenen Haustür finanzieren. Crowdinvesting wurde als Demokratisierung des Kapitalmarkts gefeiert. Ich habe mitgemacht, mehrere Jahre lang, mit eigenem Geld. Heute ist die Euphorie bei mir einer klaren Ernüchterung gewichen.

Wer sich Plattformen für Immobilien-Crowdinvesting ansieht, findet dort Renditeversprechen von 6 bis 9 Prozent pro Jahr. Was im Kleingedruckten verschwindet, ist das reale Risiko eines Totalverlusts. Ich habe dieses Risiko selbst erlebt und für mich einen Schlussstrich gezogen.

Das Nachrang-Risiko: Wer zuletzt kommt, geht leer aus

Das Grundproblem ist die rechtliche Konstruktion. Fast immer zeichnest du beim Crowdinvesting partiarische Nachrangdarlehen. Geht der Projektentwickler pleite, wirst du erst bedient, wenn alle anderen Gläubiger ihr Geld zurückhaben, allen voran die finanzierenden Banken. In der Praxis bleibt für die „Crowd“ dann meist nichts übrig.

Wie gefährlich das ist, haben die Nachwehen der Immobilienkrise der frühen 2020er-Jahre gezeigt: Die Insolvenzwelle bei Bauträgern hat auch Projekte erfasst, die auf den Plattformen als solide und „geprüft“ präsentiert wurden.

Meine Bilanz: zwei Pleiten, ein Lichtblick, ein eingestelltes Modell

• Immobilien: zweimal Insolvenz. Ich war in zwei Immobilienprojekte investiert. Beide sind gescheitert, trotz schöner Exposés und „geprüfter“ Sicherheiten. Mein Kapital ist in beiden Fällen komplett weg. Der Nachrang hat jede Chance auf Rückzahlung verhindert.
• Photovoltaik: lief wie geplant. Einzig mein Investment in einen Solarpark hat funktioniert. Zinsen und Kapital wurden vollständig zurückgezahlt. Erneuerbare-Energien-Projekte sind oft etwas transparenter, das Emittentenrisiko bleibt aber auch hier.
• Propvest: funktioniert, aber eingestellt. Propvest, eine Marke von Exporo, war ein Sparplan auf Crowdfunding-Immobilien. Bei mir liefen die Auszahlungen wie versprochen. Das Angebot gibt es aber nicht mehr: Exporo hat es eingestellt, um sich stärker auf das institutionelle Geschäft zu konzentrieren und den gestiegenen regulatorischen Anforderungen im Privatkundengeschäft zu entgehen.

Warum ich keine Projekte mehr zeichne

Trotz der Lichtblicke zeichne ich keine Crowdinvesting-Projekte mehr. Risiko und Ertrag stehen für mich in keinem gesunden Verhältnis.

• Keine Kontrolle: Als Crowdinvestor hast du kein Mitspracherecht. Du sitzt als Passagier in einem Flugzeug, dessen Piloten du nicht kennst, und Fallschirme gibt es nicht.
• Prüfung ohne Tiefe: Die Plattformen werben mit strenger Projektprüfung. Meine Erfahrung zeigt: Diese Prüfung hat nicht gereicht, um die Schieflagen der Bauträger rechtzeitig zu erkennen.
• Gebundenes Kapital: Einmal investiert, kommst du für Jahre nicht an dein Geld. Einen Zweitmarkt, der diesen Namen verdient, gibt es nicht.

Fazit: hochspekulativ, nicht „Schwarmintelligenz“

Crowdinvesting ist eine hochspekulative Anlageform. Wer zeichnet, handelt im Grunde wie ein Risikokapitalgeber, aber ohne dessen Kontroll- und Informationsrechte. Das sollte jedem klar sein, bevor er einen Euro überweist.

Ich habe genug Lehrgeld bezahlt. Für Immobilien und Energie setze ich heute auf breit gestreute, börsengehandelte Anlagen, bei denen ich jederzeit verkaufen kann. Und bei eigenen Immobilien auf Objekte, die ich selbst besichtigt habe.

Wie es bei einer verwandten Anlageklasse gelaufen ist, liest du in meinem Rückblick auf Privatkredite und P2P-Plattformen.

Offenlegung: Ich war selbst in die beschriebenen Crowdinvesting-Projekte investiert und habe dabei Kapital verloren. Aktuell halte ich keine Crowdinvesting-Beteiligungen. Dieser Beitrag enthält keine Affiliate-Links und keine bezahlten Inhalte. Er ist keine Anlageberatung.

Aktualisiert im November 2026. Erstellt mit KI-Unterstützung; Erfahrungen, Thesen und Prüfung von mir.